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투기억제로 집값 잡았지만 '양극화 심화'
  • 강종모 기자
  • 승인 2019.05.06 10:53
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5번의 굵직한 대책과 5번의 크고 작은 방안을 포함해 10번의 대책을 쏟아낸 정부© News1 최수아 디자이너


문재인 정부의 부동산 정책은 대규모 개발이나 규제완화를 통한 부동산 시장 부양보다 무주택·실수요자를 기반으로 한 부동산 시장 안정화에 역점을 두는 방향으로 펼쳐졌다. 집값을 잡기 위해 지난 2017년 5월10일 정부 출범이후 무려 10번의 대책을 쏟아냈을 정도다. 올해도 '2019년 주거종합계획'을 발표하면서 '투기수요 억제'를 재차 강조했다.


문재인 정부는 참여정부의 부동산 정책 실패를 되풀이하지 않기 위해 실수요자 위주로 일관성 있는 정책을 유지하고 있다는 평가다. 일관성을 유지해야 부동산 정책에 대한 국민들의 신뢰를 회복할 수 있기 때문이다. 그러나 옥죄기식 규제 일변도로 부동산 시장을 '초양극화 시대'로 만들었다는 지적도 나오고 있어, 이에 대한 해결책도 필요한 시점이다.

◇투기와 전쟁…굵직한 대책만 10번

6일 한국감정원에 따르면 4월 마지막째주 전국 아파트 가격은 0.08% 하락했다. 서울은 0.05% 떨어지면서 25주 연속 하락세를 이어갔다. 감정원 관계자는 "대출 규제, 보유세 부담 등 세제 강화, 공급 확대 등의 영향으로 매수심리와 거래가 위축돼 대다수 단지에서 하락장이 이어지는 등 25주 연속 하락세를 이어갔다"고 설명했다.

실제 문재인 정부는 집권 이후 약 한달만에 6·19대책을 시작으로 역대급 규제라는 평가를 받는 9·13대책까지 모두 10번의 크고 작은 방안을 발표했다. 대부분 방안은 주택 대출의 문턱을 높이고 세금을 강화하는 억제책이다. 정부는 이같은 부동산 대책으로 '갭투자'(전세를 낀 투기 성향의 주택 매매)를 포함한 투기 수요는 크게 줄었다고 자평했다.

국토부가 주택 매매 때 제출하도록 한 자금조달계획서 중 보증금 승계(갭투자) 비율을 집계한 결과 9·13대책 이전 59.6%였던 갭투자 비율이 대책 이후 49.1%로 낮아졌다. 대책이 본격화한 올 1월 이후 갭투자 비율은 45.7%에 머물렀다.

청약 당첨자 중 무주택자 비율도 높아졌다. 2017년 1월부터 8·2 대책 발표 전까지 서울에서 무주택자 당첨비율은 74.2%였으나 지난해 특별공급 제도 개선이 발표된 5·4 대책과 9·13 대책을 거치면서 무주택자 비율은 96.4%로 상승했다.

올해도 '무주택·실수요자를 위한 주택시장'이라는 기조로 부동산 시장이 다시 달아오를 경우 곧바로 추가조치에 들어가겠다는 계획도 밝혔다. 김흥진 국토교통부 주택정책관은 "실수요자 중심 주택시장의 안정적 관리 기조를 일관되게 유지하고, 투기수요 추가 유입 등 시장 불안 조짐이 보이면 즉각 보다 강력한 시장안정 조치를 시행할 계획"이라고 강조했다.

◇"이미 오른 집값…시장만 침체" 비판도

역대급 규제로 시장만 얼어붙었다는 평가도 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "규제를 내놓는 타이밍이 적절하지 않았고 집값 상승 원인에 대한 맥을 잘못 짚었다"며 "이미 집값이 다 올라버린 상태에서 더 강력한 규제로 시장을 죽여놓은 상태"라고 말했다.

매년 발표하는 공시가도 논란이다. 국토부는 올해 부동산 공시가격부터 기존의 산정방식이나 절차 등을 전면 개선해 현실화율을 높이고 형평성을 강화하겠다고 했다. 그러나 현실화율은 유형별로 지난해와 동일하거나 미약하게 상승한 정도에 그쳤다.

결국 최초로 표준주택과 개별주택간 공시가격 오류에 대한 검증에 착수하는 상황까지 벌어졌다. 공동주택 예정 공시가격에 대한 의견접수가 총 2만8735건에 달했다. 지난해 1290건이 접수된 것에 비하면 22배가 웃도는 수준이다.

집값은 하락세로 접어들었지만 얼어붙은 부동산시장은 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않고 있다는 목소리도 있다. 매도·매수자 모두 관망세로 돌아선 '거래 절벽'을 넘어 '부동산 침체기'에 진입했다는 전망이 나오고 있어서다.

김태섭 주택산업연구원 실장은 "얼어버린 부동산 시장으로 단순히 주택시장만 침체된 것이 아니다"며 "국가 전체의 경기침체뿐만 아니라 주택시장과 관련된 수많은 업종들에서 일자리까지 줄어들고 있다"고 했다. 이어 "현 정부의 부동산 정책은 역효과를 불러올 수도 있어 중장기적인 관점에서는 우려가 된다"고 덧붙였다.

그러나 국토부는 아직까지 우려할만한 상황은 아니라고 진단했다. 김흥진 주택정책관은 "급매물이 소진한 이후 일정기간 관망세가 나타나는 계단식 하락세가 나타나고 있다"며 "현재 계단의 평평한 부분을 지나고 있다고 보고 시장 안정세가 더 견고해지지 않을까 한다"고 예상했다.

지방 주택시장 둔화에 대해서 "과거 주택가격이 단기 상승한 데 따른 조정과정인데 낙폭이 크지 않다"며 "미분양 대책이 나왔던 때처럼 정책적 대응이 필요한 시점이라 보지 않는다"고 말했다.


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